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沈阳整体的楼市库存非常大

2020-08-11 16:55

福州市民买房时,可减轻不少负担,比如降低了购房契税和首付比例,提升了公积金贷款额度等。昨日东南快报记者获悉,福州市出台了《福州市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下简称《意见》),提出了支持居民合理购房消费、发挥公积金购房扶持作用、鼓励农民和农民工进城购房、推进商品房与安置房和保障房对接、合理优化土地供应、防控市场风险、落实化解库存主体责任等七个方面的措施意见,以拉动消费需求,调节供给结构,化解商品房库存风险。

数据显示,沈阳整体的楼市库存非常大,接近3000万平方米。这使得沈阳的市场去化周期处于全国最高的少数城市行列,这也是沈阳出台刺激政策主要原因。

此外,提高住房公积金个人贷款额度,允许职工家庭公积金住房贷款最高额度从目前的60万元提高到80万元,个人从目前的45万元提高到50万元。

福州市将支持农民和农民工进城购房。鼓励有条件的县(市)对农民和农民工进城购买新建商品房,要给予一定的购房补贴,协调对接省、市、县农行等金融机构,推行“农民安家贷”等信贷产品,保障农民工和农民进城购房、装饰装修等多种需求。

《意见》对打通库存商品房与安置房、保障房转换通道做了明确规定,在去年房屋征收货币补偿比例67.8%的基础上,要力争提高棚改项目和房屋征收货币补偿比例至75%,鼓励被征迁居民使用货币补偿款购买商品房解决住房安置问题。

除此之外,福州市还允许已出让未开发的商业、办公项目用地经协商解除原土地出让合同,收回国有建设用地使用权,按确定同意解除合同之日为评估时点的市场评估价与原成交价择低对原土地使用权人进行补偿。同时,严格限制工业园区的工业用地改变使用功能及改扩建,尤其是不得改为目前市场较为饱和的非住宅等项目。

3月1日下午,沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》,该意见提及,支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房,并首付比例可以零首付。沈阳的这一房地产新政,因“大学生可零首付买房”广泛传播并引发热议。不过好景不长,公布仅半天,当晚夜间,沈阳官方发布消息称,“零首付”政策还处于前期调研论证阶段,暂不具备出台条件。

打个比方来说,以个人首次购买一套144平方米以上的住宅,总价300万元为例,新政出台前,个人首付比例最低25%,契税3%,个人需支付首付款75万元,契税9万元;新政出台后,个人首付比例最低20%,契税1.5%,个人支付首付款60万元,契税4.5万元,这就能够较好地化解福州市中高价位中大套型商品房库存,利好有改善性住房需求的购房群体。

“一成首付是十倍杠杆,而‘零首付’,就全部是杠杆了,简直就是次贷了,”中原地产首席分析师张大伟指出,沈阳政策力度惊人,强力加杠杆,后市酝酿巨大风险。对于沈阳这种城市来说,目前整体经济涨幅趋缓,而刚毕业的大学生收入必然稳定性差,这种情况下,即使房价不跌,对于银行来说也是巨大的风险源头。

在张大伟看来,如果一旦沈阳实施大学生“零首付”购房的政策,其示范效应的影响将是全国性的,地方去库存将面临风险,必然会被叫停。

对于这些购房人来说,即使银行允许其零首付,高昂的月供也将是难以承受的负担。

《意见》明确,要降低契税和首付比例,支持合理住房消费。其主要措施一是明确居民购买首套房申请商业性个人住房贷款,最低首付比例可按20%执行;为改善居住条件再次购房申请商业性个人住房,最低首付比例按30%执行,并鼓励金融机构根据实际适当下浮个人住房贷款利率,主要减轻部分刚需购房群体首付和贷款压力;二是严格执行《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,对购买首套房、二套房契税给予相应调整,着重下调非普通商品住房交易契税和营业税。

福州市落实省政府相关文件规定,允许符合省政府相关文件规定的非住宅商品房项目可转型用于其他产业项目或符合市场需求项目用途的开发建设。并结合福州市的实际,规定以下项目不得转型为住宅用地:一是已对外销售的项目。若宗地内含多个分地块,其中未销售的地块由规划道路及河道等与已销售地块自然分割,对已销售地块不造成影响的,在符合其它要求前提下,该分地块项目允许用途变更。二是位于两江四岸一线的建筑以及闽江北岸二环路以内的项目。

“这个政策突破了中央去库存政策能够容忍的底线。中央去库存的前提是在合理杠杆的范围内,在确保金融安全,特别是银行不发生系统性风险的情况下采取有效措施,帮助消化库存,而不是没有任何底线。‘零首付’既不合法,也违背政策的初衷。而其针对的对象,毕业没有超过5年的大学生,就其收入而言,绝大多数也属于收入不高的阶层,对这些群体实现‘零首付’政策,等于是沈阳版的美国次贷。”

在地方政府新政中,沈阳式的“零首付”还是第一次出现。而其中对公积金贷款首付比例下调至10%,也突破了此前公积金贷款的首付最低限度。

《意见》还规定要针对可能存在的房地产市场风险加以排查防控;积极促进集中式商业分隔销售;积极引导品牌好、实力强的房地产企业参与兼并重组,并协调金融部门适当放宽高层建筑住房贷款放款的条件,支持开发企业资金周转。

东南快报记者也了解到,福州市在具体实施上述贷款和契税优惠时,购房套数的认定主体明确为购房个人,具体认定办法按福州市已出台的相关规定办理。

《意见》支持已供地未开发非住宅房地产项目转型,着力于化解市本级和七县(市)非住宅商品房库存,解决非住宅商品房开发项目所面临的销售下滑问题,规定对非住宅商品房项目去化周期超过36个月的县(市、区)不再供应商业和商务办公用地。

因为,对银行来说,毕业未满5年又要“零首付”的购房者,一般来说是不合格的贷款人,很难符合银行风险防控的要求,除非其月薪达到万元以上;而对开发商来说,这类购房者由于不能及时带来首付款的现金流,也不是他们想要的客户。

根据房地产机构在2016年年初的分析数据显示,2015年福州商品住宅存量约250.44万平方米,消化周期约为9.9个月,库存回归合理区间。而办公物业存量141.67万平方米,消化周期高达45.6个月。福州房地产分析人士廖先生认为,该政策出台是为调整市场上的库存产品,调整产品结构,鼓励积压的商办性质项目转为商住性质。“毕竟现在购房群体偏向住宅市场,但商办写字楼等就不见得还有这么大的客户基础。”